現(xiàn)在房地產(chǎn)的并購競爭十分激烈，并購的機會轉(zhuǎn)瞬即逝，客戶的對于時間上的要求也越來越高。十年前做一個房地產(chǎn)項目，可能會給一個月的期限，現(xiàn)在可能是一個星期。時間緊迫，要求我們提高工作效率。為了提高效率，我們盡量在做之前做好充分的準(zhǔn)備。

一、準(zhǔn)備盡職調(diào)查問卷

大家都知道，現(xiàn)在工作很多時候都需要旁人的協(xié)助，作為盡職調(diào)查，它更加需要目標(biāo)公司的配合。為了使目標(biāo)公司能夠有效的配合，使相關(guān)人員可以在進場后馬上工作，一般都會在開始工作前準(zhǔn)備一份“調(diào)查問券”，明確說明目標(biāo)需要準(zhǔn)備回答的問題和需要提供的信息。雖然很多內(nèi)容都是相似的，但每次調(diào)整都要根據(jù)項目實際情況進行，做一個有針對性的而不是“走過場”的問卷調(diào)查。要做到有針對性，就需要相關(guān)人員充分了解目標(biāo)公司。相關(guān)人員越了解目標(biāo)公司，做的“調(diào)查問券”就越有針對性。

二、了解目標(biāo)公司的公開信息

通常，客戶會提前告知目標(biāo)公司和一些房地產(chǎn)項目的基本情況等，但我們不能僅僅滿足于此，為了更快速、更有效地工作，我們傾向于做以下工作：
1．由谷歌、百度查詢目標(biāo)公司、股東、實際控制人、房地產(chǎn)、項目概況。
2．通過“全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”和天眼查等APP，查詢目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、出資額、股權(quán)質(zhì)押、股權(quán)凍結(jié)等信息。
3．通過當(dāng)?shù)貒辆?、設(shè)計院和建設(shè)部門的網(wǎng)站，查詢項目規(guī)劃、土地開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)銷售的基本情況。
4．由最高人民法院、地方法院網(wǎng)站及相關(guān)APP查詢目標(biāo)公司、股東、實際控制人組成的訴訟、未決訴訟、執(zhí)行案件的情況。

三、了解目標(biāo)公司當(dāng)?shù)氐牡胤椒ㄒ?guī)、地方政策

除了目標(biāo)公司的信息外，在工作之前，要了解目標(biāo)公司所在行業(yè)涉及的相關(guān)法律法規(guī)并進行深入學(xué)習(xí)研究。盡職調(diào)查的目的是為了尋找和確定法律風(fēng)險，目標(biāo)公司適用哪些法律法規(guī)，尤其是地方性法規(guī)、地方規(guī)章制度，甚至是規(guī)范性文件（包括地方土地政策），都應(yīng)該充分了解，避免風(fēng)險。例如，我們一般知道商品房防水保修期為五年，但浙江省實施的《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定是八年。如果不充分了解當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)，結(jié)果很容易就會出現(xiàn)錯誤。再如，調(diào)查房地產(chǎn)項目的時候，對目標(biāo)公司適用契稅稅率的充分了解是非常必要的，我國的《契稅暫行條例》規(guī)定在我國契稅稅率為3%~5%，但在不同的地方具體執(zhí)行多少稅率，由各省相關(guān)部門自行決定。

四、了解當(dāng)?shù)卣畽C構(gòu)的要求

在調(diào)查中，你會發(fā)現(xiàn)中國版圖真的是太大了，對法律法規(guī)的理解以及具體實施都是非常大的。單單在向相關(guān)政府機構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)的時候，各地情況千差萬別，更不用說獲取房地產(chǎn)登記信息和其他的事項了，甚至查詢工商文件，各地的做法也千差萬別，讓人頭疼。因此，如果目標(biāo)公司在省市以外，除了當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)外，還有一項準(zhǔn)備工作要做，就是了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府機構(gòu)對數(shù)據(jù)查詢的條件和要求。一般來說，查看相關(guān)網(wǎng)站，然后打電話確認(rèn)。這樣做，可以避免一些部門要求一些特殊程序，影響進度。

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